築古戸建投資のキャッシュフロー計画で失敗しない考え方

築古戸建投資では、表面利回りが高く見えても、毎月のキャッシュフローが安定しなければ長く保有できません。家賃収入は分かりやすい一方で、修繕費、空室期間、固定資産税、保険、管理費、募集費用は後から効いてきます。BMMでは、取得前から運用後の資金繰りまで見て判断します。

月額家賃をそのまま利益と見ない

月額家賃が8万円でも、その全額が手元に残るわけではありません。管理を外部に任せる場合の管理料、保証会社や募集時の広告料、退去時の原状回復、突発修繕を見込む必要があります。築古戸建では、給湯器や水回りの修繕が一度発生すると数万円から数十万円単位の支出になります。

空室期間を計画に入れる

満室前提の収支は楽観的です。取得後すぐに入居が決まるとは限らず、退去後も清掃、修繕、募集の期間が必要です。年間で1か月から2か月の空室を見ても成立するかを確認すると、判断が保守的になります。

修繕積立の考え方

築古戸建は共用部の修繕積立金がない代わりに、建物全体の修繕責任を所有者が負います。毎月の家賃から一定額を修繕予備費として見ておくと、突発支出で慌てにくくなります。特に屋根、外壁、給湯器、給排水は早めに確認します。

借入を使う場合の注意

借入を使うと自己資金効率は上がりますが、空室時にも返済は続きます。返済後の手残りが薄い案件は、少しの修繕で赤字化します。金利上昇や借換えの難しさも考慮し、返済比率を抑えた計画にすることが重要です。

BMMの実践的な見方

BMMは、利回りより先に「保有し続けられる収支か」を見ます。家賃収入から運用費と修繕余力を差し引いても回収が進む物件は、長期運用の選択肢を持てます。空き家や古家の活用を検討する際は、売却価格だけでなく、賃貸化した場合の毎月の資金繰りを並べることが大切です。無料相談では、想定家賃と必要費用をもとに現実的な収支を整理します。